Por qué (según mi opinión) bajarán los pisos

A petición de Diego voy a dar mis motivos para creer que los pisos tienen que bajar su precio. Creo que son motivos económicos, no meramente volitivos, pero se admiten, por supuesto, opiniones en contra. En economía y finanzas, si alguien supiera a ciencia cierta lo que va a ocurrir sería tremendamente rico y, desde luego, no lo compartiría con los demás (para que os hagáis una idea de la confianza que me merecen los gurús financieros y demás calaña).

Tras varios años de "boom" inmobiliario, alentado principalmente por todo el dinero negro que tenía que convertirse a euros tras la convergencia monetaria en 2001, ya que si no, se perdería, unido a circunstancias demográficas e inmigratorias que daban un fuerte impulso a la demanda se podría decir que el sector del ladrillo se había convertido en el principal motor de la economía. No sólo porque los importes de las ventas impulsaran la creación de más empresas y éstas a su vez de puestos de trabajo, atrayendo además a intermediarios inmobiliarios, sino que  incluso estimulaban las cuentas de resultados de las entidades financieras al incrementar su inversión y la vinculación de sus clientes. Ésto supuso un incremento de  puestos de trabajo que se crearon en virtud de los movimientos dinerarios ocasionados por la especulación inmobiliaria y que ahora que la realidad va poniendo freno a los excesos va a suponer un movimiento contrario en cuanto a muchos de esos empleos, con la afección consecuente al consumo de esas familias.

Básicamente los precios de la vivienda aumentaron como fiel ejemplo de una clase de microeconomía; es decir, al aumentar la demanda (en el gráfico de abajo, pasar de D1 a D2), suben el precio (pasa de P1 a P2) y la cantidad vendida de viviendas (de Q1 a Q2), siendo S la oferta (que para los efectos hemos mantenido invariable). Ello supone un aumento a su vez de la oferta y consecuentemente  debería haber habido un aumento de la cantidad pero un ligero descenso del precio, cosa que no ha ocurrido, creo yo que por la más que frecuente manía fraudulenta y típicamente española de los copagos en dinero negro. Vamos a obviar que la AEAT ha hecho la vista gorda en el asunto...

La situación ahora es distinta; las empresas constructoras son sociedades por lo general muy endeudadas (aunque menos que los bancos) y una variación sustancial en los tipos de financiación y en mayor medida incluso un endurecimiento en las condiciones de crédito afectan tremendamente a su capacidad de desarrollo de negocio. Las entidades financieras tienen una cantidad impresionante de activo en sus balances por cuenta de financiaciones al sector inmobiliario y visto lo visto en los últimos meses, no están muy dispuestas a endeudarse más. De hecho, algunas no se fían ni entre ellas. Todo ello supone una falta de liquidez en el sistema (paliada en parte por los bancos centrales) que paraliza literalmente la actividad de muchas empresas, al cortarles una financiación vital para su negocio. Algunas de ellas, para hacer frente a sus financiaciones o pagos corrientes tendrán que deshacerse de activos (adivinad cuáles son los más probables) para poder obtener liquidez y hacer frente a sus deudas.

Sin embargo, la parte de la demanda también ha sufrido variación, es decir, se ha reducido considerablemente. Los aumentos en los tipos de interés de las financiaciones hipotecarias, así como el mayor rigor en las condiciones de crédito a particulares por las entidades de crédito, unido a que queda mucho menos cantidad de población con los ingresos suficientes para poder acceder a una vivienda en propiedad que hace unos años, suponen en su conjunto que se vendan menos viviendas y que los consumidores o posibles aspirantes a propietarios estén dispuestos a pagar menos por ese tipo de bienes. Hace unos tres años, el pago mensual por hipoteca de 180.000 euros a los tipos de interés de entoces era de unos 735 euros para una hipoteca a 30 años, mientras que ahora sería de unos 990 euros. Para que el pago fuera similar a esos 735 euros, con los tipos de interés actuales, el precio debería ser de 134.000 euros (es decir, aproximadamente un 25,5% menos). Quien podía antes pagar una hipoteca mensual de 735 euros ahora debería de ganar 155 euros más al mes (circunstancia improbable en la mayoría de los casos) para poder hacer frente a un incremento de la cuota de un 35,5% más, aproximadamente. Me da que muy pocos españoles han aumentado sus sueldos un 35% en los tres últimos años. Un precio como el mencionado es desde hace meses un referente en el mercado de viviendas en León. Sin embargo, por las circunstancias económicas e industriales de esta ciudad, no es una gran parte de la población, precisamente, la que gane más de los 990 euros, así que imaginad si les sumamos los gastos de manutención, vestido, impuestos, transporte, etc... En las demás ciudades tampoco creo que varíe mucho el panorama...

Pues bien, además de lo anterior, resulta que la inflación (algo superior al 4%) se ceba también con nuestros bolsillos, mermando nuestra capacidad de pago (al conseguir que nuestro dinero valga menos, es decir, que con el mismo importe nominal podamos comprar menos bienes que antes). Todo ello supone que muchas familias no puedan llegar a fin de mes y se incremente la mora (situación repetida de impago) en las entidades financieras, no sólo afectando a los préstamos hipotecarios, sino también al resto de crédito al consumo (lo cual repercute en el menor beneficio de la mayoría de empresas). La consecuencia es que o bien tendrán que vender para poder pagar (reduciendo necesariamente el precio "supuestamente de mercado" para poder realizar una venta rápida) o bien será la entidad financiera la que se encargue de subastar. Es la consecuencia de vivir por encima de las propias posibilidades y no tener en cuenta otras variables o costes. Ésto es aplicable tanto para particulares como para las empresas inmobiliarias. Si le añadimos que varias empresas tienen dificultades financieras y/o un decremento de sus ventas provocado por el menor gasto de las familias (que están con el agua al cuello), lo cual redunda en una reducción de costes para hacer frente a la nueva situación, y que suele empezar por los de personal... Tenemos que más trabajadores tendrán menos ingresos, agravando la situación.

Los particulares, presumiblemente, venderán sus propiedades inmobiliarias con una reducción de precio para obtener rápidamente liquidez y las constructoras, que aunque no tengan dificultades tienen que vender igualmente sus "productos", tendrán que seguir el ejemplo a riesgo de no vender, ya que su competencia está bajando los precios y los compradores en la presente situación van a valorar esa circunstancia bastante más que antes. Blanco y en botella...

Hasta aquí he expuesto mis opiniones (no todas), con deducciones propias. He visto, lógicamente, en varios medios otras valoraciones, la mayoría mucho más optimistas. Sin embargo, no suelo fiarme de las opiniones ajenas cuando de los datos y situaciones cognoscibles puedo evacuar las propias. Que me puedo equivocar, puede.  Que papá Estado va a intentar evitar esta situación en la medida de lo posible, por supuesto (como siempre, cuando los especuladores ganan dinero a espuertas es para ellos, pero cuando les toca sufrir ya les saca alguien las castañas del fuego por la repercusión social de su caída). Desde luego la información no está disponible de igual forma a todos los agentes económicos, pero sí que todos ellos deben de tener en el sentido común la base de sus procesos deductivos.

Una cosa no vale lo que uno dice que vale, sino lo que otro puede o está dispuesto a pagar por ella. Como decía Machado: "sólo un necio confunde valor con precio".

Si necesitáis noticias que ver más o menos realistas, lo decís y os pongo urls para que vosotros mismos saquéis conclusiones. La mía, muy clara: tiene que bajar el precio de la vivienda lo suficiente para que resulte razonable, en concordancia con la demanda y los ingresos de esa demanda. Cuándo empezará el desplome: lo ignoro (bueno, ha empezado, si bien con calma), pero no creo que quede para el 2009. Hasta cuándo: ya veremos...

Todos los gráficos e imágenes proceden de http://commons.wikimedia.org

Vendo mi fantabulosa PDA

 

Pues eso, que si a alguien le interesa, voy a deshacerme de mi PDA HP iPAQ hx2490, que básicamente tiene Wifi, Bluetooth, Windows Mobile 5.0 y está asegurada contra averías mecánicas y eléctricas hasta el 10/04/2009 (casi un año garantizado de funcionamiento). Acepta tarjetas SD y Compact Flash. Con ella regalo tanto una tarjeta Compact Flash de 1 Gb (donde metía las pelis para verlas o los mp3), como una funda de Belkin muy elegante. Es porque casi no la uso, y para tenerla muerta de risa en el armario...

Los detalles y fotos específicas por si a alguien le interesa los dejo colgados en esta dirección web en formato pdf. Mi correo para consultas: kosgar@arascarla.com

Traje cibernético

La ciencia avanza que es una barbaridad, oiga. Y me alegro. Una empresa japonesa, Cyberdyne, ha desarrollado una mezcla entre traje y robot (como los de los mangas japoneses, Appleseed y demás) capaz de realizar movimientos a través de señales nerviosas del cerebro. Ello supone, que personas con parálisis o incluso ancianas puedan realizar movimientos y pujar por pesos que de otra forma no sería posible.

Se admiten explicaciones detalladas por parte de los neurólogos lectores en los comentarios...

Me imagino que todavía no esté muy depurado, por la manía en este mundo de ofrecer conferencias de prensa antes de perfeccionar completamente el producto, pero me levanta el ánimo el sólo hecho de pensar que gente que antes estaba condenada a la inmobilidad pueda ahora tener una esperanza de llevar una vida más cómoda gracias a los esfuerzos investigadores de estos nipones.

La noticia completa la podéis consultar aquí.

Espero que más empresas se dediquen a intentar mejorar la vida de todos y que los gobiernos dediquen más subvenciones a éstas y menos a financiar cenas de asociaciones (de amigos del sombrero, de las juergas, etc). Ya sabéis a qué me refiero. ;)

Racionalismo (que no racionamiento)

Para variar, me estoy leyendo un libro acerca de decisiones económicas basada en la teoría de una elección racional por parte de los individuos que tienen que tomar decisiones, no sólamente las que afecten al bolsillo sino todo tipo de decisiones. Básicamente se da a entender que todas las decisiones que tomamos son racionales, es decir, que son adecuadas desde el punto de vista de la ponderación coste - beneficio; la elección de zona de residencia, centros de educación, etc.

Sin embargo, menciona el autor (ya sé que no menciono ni libro ni autor y pienso seguir sin mencionarlos) que en varios experimentos algunos individuos se comportan en sus decisiones de forma un tanto irracional, si bien atribuye esta circunstancia al hecho de que los experimentos se realizan en ámbitos o situaciones extraordinarios para los sujetos con los que se llevan a cabo y por ello no pueden deducir, ni siquiera inconscientemente, una respuesta racional cuando llega el tiempo de decidir entre varias alternativas. Me creo yo que más que se deba a una situación extraordinaria, lo que motiva una conducta aparentemente irracional es la falta de información.

No he terminado el libro y como habéis podido comprobar tampoco menciono ejemplos, por lo que algunos es posible que no me sigáis el razonamiento. No debería preocuparos ya que lo anterior es introductorio a lo realmente importante: no se puede tomar una decisión adecuada o racional sin disponer de toda la información posible (o al menos procurar conseguir el mayor grado de información posible acerca de las circunstancias que afectan a las alternativas).

Me explico. Lo que refiero a continuación no es un juicio de valor acerca de cómo deberían tomar decisiones los demás, sino simplemente ilustrativo de factores que habitualmente (más frecuentemente de lo que parece) no se tienen en cuenta a la hora de ponderar la mayor conveniencia de una u otra alternativa. Hace unos días unos amigos (saludos, que sé que me leen) han decidido hacer un cambio de ciudad de residencia. En la nueva ciudad los alquileres son prohibitivamente altos, pero igualmente lo son los precios para compra de vivienda. La cuestión es que en vista del atraco a mano armada (eso sí, bajo las reglas de la oferta y la demanda y bla, bla, bla que cualquier economista con vocación de advocatus diaboli argumentaría) que supone el alquiler, directamente consideraban muy positivamente una compra de vivienda. Sin embargo, puesto que yo me he visto en esa misma situación en otras ocasiones, les comenté que era bastante probable que el alquiler fuera menos importe del que suponían sólamente los intereses del préstamo hipotecario necesario para la compra de una vivienda similar (unos 150 euros menos al mes a favor del alquiler). Si añadimos que con la compra hay que desembolsar una cantidad bastante fuerte por honorarios de notaría, registro y gestoría, amén de un 7% de IVA (si se compra a un promotor) o de ITP (si es a un particular) y otro 1% de AJD, comisión de apertura de la hipoteca en su caso, seguros de protección de pagos que seguramente la entidad prestataria exigirá, seguro de hogar y otros costes financieros asociados al préstamo hipotecario y luego anualmente los gastos de contribución...

Me resulta evidente que desde el punto de vista del saldo de la cuenta corriente o del rendimiento de la nómina la opción acertada es alquilar. Hay otras consideraciones a tener en cuenta que desde luego pueden pesar mucho más que las estrictamente referenciadas al dinero (sobre todo en el caso de ejemplo), pero en nuestro país, durante los últimos años, los compradores de viviendas no han sido tan racionales en sus decisiones. Estoy convencido de que la gran mayoría no se ha planteado siquiera calcular los costes y se ha dejado llevar por ese sentimiento apremiante de tener una vivienda propia (por consideraciones de status social, autoestima, presiones o millones de razones, incluída la especulación).

A la mayoría de ellos les fastidiará que les presenten la realidad tal cual es (y a muchos de hecho les fastidiará aún más haber invertido tanto tiempo y dinero en algo que no se podían permitir y no se molestaron en saber que no podían, por lo menos a esos precios, para quedarse sin ello en los próximos meses) y se negarán a reconocer que no han sopesado todas las opciones, que el coste de oportunidad no entraba en sus ecuaciones. A mí me fastidia el haberlo tenido en cuenta. La ignorancia a veces da la felicidad y eso también es un beneficio a tomar en consideración...

De todas formas, mi intención es que cada vez que tengáis que optar por una alternativa, sobre todo si el coste es alto, por favor, sopesad convenientemente las alternativas, informaos de los costes de las mismas y no deis por hecho que porque lo hace todo el mundo sea lo indicado para vosotros. Cada uno tiene sus circunstancias y sus preferencias. Y concretamente, en tema de la vivienda estoy totalmente convencido de que los precios se van a desplomar mucho más de lo que tímidamente están bajando ahora, si alguien quiere razonamientos para ésto último que ponga un comentario que en otro se lo explico. Hala, ya me he quedado a gusto, se acabó la parrafada. Salud.

Microcréditos

Leyendo un libro sobre economía, pero en clave de entretenimiento (voy a evitar hacerle publicidad porque en general me parece bastante flojo), he descubierto una página que propone que nos registremos y realicemos préstamos a partir de 25 euros para que emprendedores de países desfavorecidos principalmente puedan iniciar sus proyectos o al menos intentar sus iniciativas.

La página es www.kiva.org y en ella se exponen datos sobre los posibles prestatarios y su procedencia, sus proyectos, cuánto necesitan y cuánto llevan ya conseguido (es decir, un emprendedor puede necesitar 1000 dólares para un proyecto de puesto de comida en Ghana y tener ya comprometidos por otros lenders o prestamistas 300 dólares, por lo que le siguen faltando 700).

Las transacciones de pago se realizan a través de Paypal de forma gratuita (aunque la verdad es que si bien no he utilizado esa plataforma de pago, por una experiencia con ellos que comento en esta entrada sin utilizar mucho eufemismo no me parece muy fiable). Estas transacciones se realizan en ambos sentidos, es decir, tanto el prestamista (la mayoría de las veces los prestamistas) para ofrecer el préstamo como el prestatario para devolverlo.

En la página principal muestran algunos ejemplos y se pueden ver datos interesantes como cuánto se ha prestado esta semana (en el apartado LEND y ahora mismo marca 759.500 dólares), cuántos nuevos prestamistas se han registrado, cuántos créditos se han pagado totalmente esta semana, los proyectos o prestatarios más recomendados, etc.

Tenía intención de iniciarme en el lending esta semana, ya que lo considero una forma mucho más eficaz y eficiente (en las acepciones económicas de ambos términos) de contribuir al desarrollo que las meras donaciones, ya que implica un esfuerzo por parte del prestatario de darle un destino útil para poder devolverlo (útil para sí mismo, sobre todo). Lo que me echa para atrás de momento es lo de Paypal. Me lo pensaré el fin de semana, que ahora ya es tarde y voy a esnucarme para resucitar mañana temprano (a las 6,45 horas).

Por cierto que la página está en inglés. Ya me diréis si alguno os animáis ;)  Si yo acabo claudicando con Paypal le pongo un banner a Kiva en la parte derecha del blog. Saludos.