Por qué (según mi opinión) bajarán los pisos

A petición de Diego voy a dar mis motivos para creer que los pisos tienen que bajar su precio. Creo que son motivos económicos, no meramente volitivos, pero se admiten, por supuesto, opiniones en contra. En economía y finanzas, si alguien supiera a ciencia cierta lo que va a ocurrir sería tremendamente rico y, desde luego, no lo compartiría con los demás (para que os hagáis una idea de la confianza que me merecen los gurús financieros y demás calaña).

Tras varios años de "boom" inmobiliario, alentado principalmente por todo el dinero negro que tenía que convertirse a euros tras la convergencia monetaria en 2001, ya que si no, se perdería, unido a circunstancias demográficas e inmigratorias que daban un fuerte impulso a la demanda se podría decir que el sector del ladrillo se había convertido en el principal motor de la economía. No sólo porque los importes de las ventas impulsaran la creación de más empresas y éstas a su vez de puestos de trabajo, atrayendo además a intermediarios inmobiliarios, sino que  incluso estimulaban las cuentas de resultados de las entidades financieras al incrementar su inversión y la vinculación de sus clientes. Ésto supuso un incremento de  puestos de trabajo que se crearon en virtud de los movimientos dinerarios ocasionados por la especulación inmobiliaria y que ahora que la realidad va poniendo freno a los excesos va a suponer un movimiento contrario en cuanto a muchos de esos empleos, con la afección consecuente al consumo de esas familias.

Básicamente los precios de la vivienda aumentaron como fiel ejemplo de una clase de microeconomía; es decir, al aumentar la demanda (en el gráfico de abajo, pasar de D1 a D2), suben el precio (pasa de P1 a P2) y la cantidad vendida de viviendas (de Q1 a Q2), siendo S la oferta (que para los efectos hemos mantenido invariable). Ello supone un aumento a su vez de la oferta y consecuentemente  debería haber habido un aumento de la cantidad pero un ligero descenso del precio, cosa que no ha ocurrido, creo yo que por la más que frecuente manía fraudulenta y típicamente española de los copagos en dinero negro. Vamos a obviar que la AEAT ha hecho la vista gorda en el asunto...

La situación ahora es distinta; las empresas constructoras son sociedades por lo general muy endeudadas (aunque menos que los bancos) y una variación sustancial en los tipos de financiación y en mayor medida incluso un endurecimiento en las condiciones de crédito afectan tremendamente a su capacidad de desarrollo de negocio. Las entidades financieras tienen una cantidad impresionante de activo en sus balances por cuenta de financiaciones al sector inmobiliario y visto lo visto en los últimos meses, no están muy dispuestas a endeudarse más. De hecho, algunas no se fían ni entre ellas. Todo ello supone una falta de liquidez en el sistema (paliada en parte por los bancos centrales) que paraliza literalmente la actividad de muchas empresas, al cortarles una financiación vital para su negocio. Algunas de ellas, para hacer frente a sus financiaciones o pagos corrientes tendrán que deshacerse de activos (adivinad cuáles son los más probables) para poder obtener liquidez y hacer frente a sus deudas.

Sin embargo, la parte de la demanda también ha sufrido variación, es decir, se ha reducido considerablemente. Los aumentos en los tipos de interés de las financiaciones hipotecarias, así como el mayor rigor en las condiciones de crédito a particulares por las entidades de crédito, unido a que queda mucho menos cantidad de población con los ingresos suficientes para poder acceder a una vivienda en propiedad que hace unos años, suponen en su conjunto que se vendan menos viviendas y que los consumidores o posibles aspirantes a propietarios estén dispuestos a pagar menos por ese tipo de bienes. Hace unos tres años, el pago mensual por hipoteca de 180.000 euros a los tipos de interés de entoces era de unos 735 euros para una hipoteca a 30 años, mientras que ahora sería de unos 990 euros. Para que el pago fuera similar a esos 735 euros, con los tipos de interés actuales, el precio debería ser de 134.000 euros (es decir, aproximadamente un 25,5% menos). Quien podía antes pagar una hipoteca mensual de 735 euros ahora debería de ganar 155 euros más al mes (circunstancia improbable en la mayoría de los casos) para poder hacer frente a un incremento de la cuota de un 35,5% más, aproximadamente. Me da que muy pocos españoles han aumentado sus sueldos un 35% en los tres últimos años. Un precio como el mencionado es desde hace meses un referente en el mercado de viviendas en León. Sin embargo, por las circunstancias económicas e industriales de esta ciudad, no es una gran parte de la población, precisamente, la que gane más de los 990 euros, así que imaginad si les sumamos los gastos de manutención, vestido, impuestos, transporte, etc... En las demás ciudades tampoco creo que varíe mucho el panorama...

Pues bien, además de lo anterior, resulta que la inflación (algo superior al 4%) se ceba también con nuestros bolsillos, mermando nuestra capacidad de pago (al conseguir que nuestro dinero valga menos, es decir, que con el mismo importe nominal podamos comprar menos bienes que antes). Todo ello supone que muchas familias no puedan llegar a fin de mes y se incremente la mora (situación repetida de impago) en las entidades financieras, no sólo afectando a los préstamos hipotecarios, sino también al resto de crédito al consumo (lo cual repercute en el menor beneficio de la mayoría de empresas). La consecuencia es que o bien tendrán que vender para poder pagar (reduciendo necesariamente el precio "supuestamente de mercado" para poder realizar una venta rápida) o bien será la entidad financiera la que se encargue de subastar. Es la consecuencia de vivir por encima de las propias posibilidades y no tener en cuenta otras variables o costes. Ésto es aplicable tanto para particulares como para las empresas inmobiliarias. Si le añadimos que varias empresas tienen dificultades financieras y/o un decremento de sus ventas provocado por el menor gasto de las familias (que están con el agua al cuello), lo cual redunda en una reducción de costes para hacer frente a la nueva situación, y que suele empezar por los de personal... Tenemos que más trabajadores tendrán menos ingresos, agravando la situación.

Los particulares, presumiblemente, venderán sus propiedades inmobiliarias con una reducción de precio para obtener rápidamente liquidez y las constructoras, que aunque no tengan dificultades tienen que vender igualmente sus "productos", tendrán que seguir el ejemplo a riesgo de no vender, ya que su competencia está bajando los precios y los compradores en la presente situación van a valorar esa circunstancia bastante más que antes. Blanco y en botella...

Hasta aquí he expuesto mis opiniones (no todas), con deducciones propias. He visto, lógicamente, en varios medios otras valoraciones, la mayoría mucho más optimistas. Sin embargo, no suelo fiarme de las opiniones ajenas cuando de los datos y situaciones cognoscibles puedo evacuar las propias. Que me puedo equivocar, puede.  Que papá Estado va a intentar evitar esta situación en la medida de lo posible, por supuesto (como siempre, cuando los especuladores ganan dinero a espuertas es para ellos, pero cuando les toca sufrir ya les saca alguien las castañas del fuego por la repercusión social de su caída). Desde luego la información no está disponible de igual forma a todos los agentes económicos, pero sí que todos ellos deben de tener en el sentido común la base de sus procesos deductivos.

Una cosa no vale lo que uno dice que vale, sino lo que otro puede o está dispuesto a pagar por ella. Como decía Machado: "sólo un necio confunde valor con precio".

Si necesitáis noticias que ver más o menos realistas, lo decís y os pongo urls para que vosotros mismos saquéis conclusiones. La mía, muy clara: tiene que bajar el precio de la vivienda lo suficiente para que resulte razonable, en concordancia con la demanda y los ingresos de esa demanda. Cuándo empezará el desplome: lo ignoro (bueno, ha empezado, si bien con calma), pero no creo que quede para el 2009. Hasta cuándo: ya veremos...

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