Por qué (según mi opinión) bajarán los pisos

A petición de Diego voy a dar mis motivos para creer que los pisos tienen que bajar su precio. Creo que son motivos económicos, no meramente volitivos, pero se admiten, por supuesto, opiniones en contra. En economía y finanzas, si alguien supiera a ciencia cierta lo que va a ocurrir sería tremendamente rico y, desde luego, no lo compartiría con los demás (para que os hagáis una idea de la confianza que me merecen los gurús financieros y demás calaña).

Tras varios años de "boom" inmobiliario, alentado principalmente por todo el dinero negro que tenía que convertirse a euros tras la convergencia monetaria en 2001, ya que si no, se perdería, unido a circunstancias demográficas e inmigratorias que daban un fuerte impulso a la demanda se podría decir que el sector del ladrillo se había convertido en el principal motor de la economía. No sólo porque los importes de las ventas impulsaran la creación de más empresas y éstas a su vez de puestos de trabajo, atrayendo además a intermediarios inmobiliarios, sino que  incluso estimulaban las cuentas de resultados de las entidades financieras al incrementar su inversión y la vinculación de sus clientes. Ésto supuso un incremento de  puestos de trabajo que se crearon en virtud de los movimientos dinerarios ocasionados por la especulación inmobiliaria y que ahora que la realidad va poniendo freno a los excesos va a suponer un movimiento contrario en cuanto a muchos de esos empleos, con la afección consecuente al consumo de esas familias.

Básicamente los precios de la vivienda aumentaron como fiel ejemplo de una clase de microeconomía; es decir, al aumentar la demanda (en el gráfico de abajo, pasar de D1 a D2), suben el precio (pasa de P1 a P2) y la cantidad vendida de viviendas (de Q1 a Q2), siendo S la oferta (que para los efectos hemos mantenido invariable). Ello supone un aumento a su vez de la oferta y consecuentemente  debería haber habido un aumento de la cantidad pero un ligero descenso del precio, cosa que no ha ocurrido, creo yo que por la más que frecuente manía fraudulenta y típicamente española de los copagos en dinero negro. Vamos a obviar que la AEAT ha hecho la vista gorda en el asunto...

La situación ahora es distinta; las empresas constructoras son sociedades por lo general muy endeudadas (aunque menos que los bancos) y una variación sustancial en los tipos de financiación y en mayor medida incluso un endurecimiento en las condiciones de crédito afectan tremendamente a su capacidad de desarrollo de negocio. Las entidades financieras tienen una cantidad impresionante de activo en sus balances por cuenta de financiaciones al sector inmobiliario y visto lo visto en los últimos meses, no están muy dispuestas a endeudarse más. De hecho, algunas no se fían ni entre ellas. Todo ello supone una falta de liquidez en el sistema (paliada en parte por los bancos centrales) que paraliza literalmente la actividad de muchas empresas, al cortarles una financiación vital para su negocio. Algunas de ellas, para hacer frente a sus financiaciones o pagos corrientes tendrán que deshacerse de activos (adivinad cuáles son los más probables) para poder obtener liquidez y hacer frente a sus deudas.

Sin embargo, la parte de la demanda también ha sufrido variación, es decir, se ha reducido considerablemente. Los aumentos en los tipos de interés de las financiaciones hipotecarias, así como el mayor rigor en las condiciones de crédito a particulares por las entidades de crédito, unido a que queda mucho menos cantidad de población con los ingresos suficientes para poder acceder a una vivienda en propiedad que hace unos años, suponen en su conjunto que se vendan menos viviendas y que los consumidores o posibles aspirantes a propietarios estén dispuestos a pagar menos por ese tipo de bienes. Hace unos tres años, el pago mensual por hipoteca de 180.000 euros a los tipos de interés de entoces era de unos 735 euros para una hipoteca a 30 años, mientras que ahora sería de unos 990 euros. Para que el pago fuera similar a esos 735 euros, con los tipos de interés actuales, el precio debería ser de 134.000 euros (es decir, aproximadamente un 25,5% menos). Quien podía antes pagar una hipoteca mensual de 735 euros ahora debería de ganar 155 euros más al mes (circunstancia improbable en la mayoría de los casos) para poder hacer frente a un incremento de la cuota de un 35,5% más, aproximadamente. Me da que muy pocos españoles han aumentado sus sueldos un 35% en los tres últimos años. Un precio como el mencionado es desde hace meses un referente en el mercado de viviendas en León. Sin embargo, por las circunstancias económicas e industriales de esta ciudad, no es una gran parte de la población, precisamente, la que gane más de los 990 euros, así que imaginad si les sumamos los gastos de manutención, vestido, impuestos, transporte, etc... En las demás ciudades tampoco creo que varíe mucho el panorama...

Pues bien, además de lo anterior, resulta que la inflación (algo superior al 4%) se ceba también con nuestros bolsillos, mermando nuestra capacidad de pago (al conseguir que nuestro dinero valga menos, es decir, que con el mismo importe nominal podamos comprar menos bienes que antes). Todo ello supone que muchas familias no puedan llegar a fin de mes y se incremente la mora (situación repetida de impago) en las entidades financieras, no sólo afectando a los préstamos hipotecarios, sino también al resto de crédito al consumo (lo cual repercute en el menor beneficio de la mayoría de empresas). La consecuencia es que o bien tendrán que vender para poder pagar (reduciendo necesariamente el precio "supuestamente de mercado" para poder realizar una venta rápida) o bien será la entidad financiera la que se encargue de subastar. Es la consecuencia de vivir por encima de las propias posibilidades y no tener en cuenta otras variables o costes. Ésto es aplicable tanto para particulares como para las empresas inmobiliarias. Si le añadimos que varias empresas tienen dificultades financieras y/o un decremento de sus ventas provocado por el menor gasto de las familias (que están con el agua al cuello), lo cual redunda en una reducción de costes para hacer frente a la nueva situación, y que suele empezar por los de personal... Tenemos que más trabajadores tendrán menos ingresos, agravando la situación.

Los particulares, presumiblemente, venderán sus propiedades inmobiliarias con una reducción de precio para obtener rápidamente liquidez y las constructoras, que aunque no tengan dificultades tienen que vender igualmente sus "productos", tendrán que seguir el ejemplo a riesgo de no vender, ya que su competencia está bajando los precios y los compradores en la presente situación van a valorar esa circunstancia bastante más que antes. Blanco y en botella...

Hasta aquí he expuesto mis opiniones (no todas), con deducciones propias. He visto, lógicamente, en varios medios otras valoraciones, la mayoría mucho más optimistas. Sin embargo, no suelo fiarme de las opiniones ajenas cuando de los datos y situaciones cognoscibles puedo evacuar las propias. Que me puedo equivocar, puede.  Que papá Estado va a intentar evitar esta situación en la medida de lo posible, por supuesto (como siempre, cuando los especuladores ganan dinero a espuertas es para ellos, pero cuando les toca sufrir ya les saca alguien las castañas del fuego por la repercusión social de su caída). Desde luego la información no está disponible de igual forma a todos los agentes económicos, pero sí que todos ellos deben de tener en el sentido común la base de sus procesos deductivos.

Una cosa no vale lo que uno dice que vale, sino lo que otro puede o está dispuesto a pagar por ella. Como decía Machado: "sólo un necio confunde valor con precio".

Si necesitáis noticias que ver más o menos realistas, lo decís y os pongo urls para que vosotros mismos saquéis conclusiones. La mía, muy clara: tiene que bajar el precio de la vivienda lo suficiente para que resulte razonable, en concordancia con la demanda y los ingresos de esa demanda. Cuándo empezará el desplome: lo ignoro (bueno, ha empezado, si bien con calma), pero no creo que quede para el 2009. Hasta cuándo: ya veremos...

Todos los gráficos e imágenes proceden de http://commons.wikimedia.org

Explicación de la inflación (the soft way)

Dejo un video del Banco Central Europeo donde de forma bastante sencilla (de andar por casa, vamos) explica cuál es su función y cuáles son los perjuicios de la inflación. Va sobre todo por los que se extrañan cuando vitoreo a Trichet (el Presidente del BCE) cada vez que se niega a bajar los tipos. Con esto seguro que entendéis por qué de momento el señor Trichet se está portando como debería. Lo contrario supondría que se incrementaran aún más los precios, con el consecuente sufrimiento, sobre todo, de las clases más bajas y de aquéllas que tienen unos ingresos recurrentes que poco probablemente se incrementarán en la misma medida (la mayoría de asalariados y los pensionistas).

El vídeo dura unos 8 minutos. Aunque lo incrusto desde Youtube, lo podéis encontrar también en la página del BCE, junto con otro material.

Velocidad de reacción

Acabo de ver (por segunda vez), la página de www.kroonos.com, que básicamente consiste en intercambio de favores (ellos le llaman banco de tiempo). Hace meses se me ocurrió la misma idea, es decir, crear una red social con ese mismo propósito (aparte de otros muchos), aunque mis conocimientos de php o java no dan para eso. Se lo propuse a un par de amigos y todavía estamos en ello... Tendremos que cambiar el objeto... :|  Al final resulta que la velocidad en la actuación es lo primero (véase el ejemplo de Google),

Bueno, básicamente Kroonos propone que unos usuarios dediquen sus conocimientos o habilidades a ayudar al prójimo en tareas que éstos otros pueden aprovechar y luego, por civismo, cordialidad, educación o como quiera que cada uno tenga a bien considerar, los receptores de tamaña manifestación de desprendida solidaridad deberían a su vez prestarse a ayudar a otros. Sencillo, simple y poco aparatoso (toda vez que no interviene en los intercambios ninguna expresión monetaria, es decir, que no hay dinero de por medio).

Me parece una idea genial y les deseo todo el éxito del mundo, aparte de que entre más usuarios e intercambio de favores tengan, mayor satisfacción tendrá un montón de gente que los reciba. Ya podía la ONU generar bancos de tiempo de esta forma con las Naciones...

Os animo a que le echéis un vistazo a la página. Por cierto, que la primera vez que la vi en su explicación del proyecto, se afirmaba que estaba basada en la película Cadena de Favores, que os recomiendo encarecidamente (buenísima).

El diccionario de la RAEL define riesgo como "contingencia o proximidad de un daño", refiriéndose a contingencia como "posibilidad de que algo suceda o no suceda". Partiendo de esa acepción de riesgo como una posibilidad, ésta puede ser mayor o menor, aunque prácticamente siempre exista.

Me explico. En las inversiones financieras, siempre concurre un riesgo (sí, he puesto SIEMPRE) y normalmente el invertir en algún instrumento con mayor riesgo que otro supone que la rentabilidad puede ser bastante mayor, pero casi siempre que también es mayor la posibilidad de pérdidas. Pongo que siempre hay un riesgo, ya que incluso en un depósito a plazo fijo existe un riesgo de recuperación del capital entregado en depósito, ya que la entidad donde se ha depositado puede tener dificultades financieras y nunca ninguna entidad (y con ello incluyo a los Estados mismos) puede garantizar una solvencia financiera al 100%. Tranquilos los que tengan plazos fijos porque esa posibilidad es infinitamente más baja que en otros supuestos, pero insisto en que decir de un plazo fijo que no tiene riesgo, es estrictamente incierto, aunque la probabilidad de que algo vaya mal sea tan pequeña que incluso se pueda despreciar.

Ilustro estos ejemplos porque me resulta curiosa la forma que tenemos de tomar las decisiones económicas (casi todas las decisiones que tomamos en la vida tienen algún componente económico) y casi nunca caemos en la cuenta de que lo que tenemos como seguro no lo es realmente y que a veces, puede merecer la pena arriesgar.

En función de un mayor riesgo asumido suelen ir unos mayores beneficios probables. El aforismo de que "el que no arriesga no gana" es cierto. Y no hay nadie que no arriesgue, ya que, dado un supuesto cualquiera en el que un sujeto deba decidir entre variar una situación preexistente o mantenerla siempre va a decidir, tanto si decide cambiar como preservar y esa decisión supone afrontar un riesgo y un "coste de oportunidad", que es el de la otra decisión posible. Otra cosa es que el que arriesgue menos, puede ganar menos.

Muchas empresas, cuando cambian las circunstancias de mercado, no han sabido valorar correctamente la situación, y han decidido seguir con sus modelos tradicionales de mercado, ya que variarlos suponía una inversión que podrían perder. El resultado de las empresas a que me refiero ha sido que por no arriesgar e invertir una parte de sus beneficios en nuevos modelos de su mercado, se han quedado fuera del carro de cabeza y han sido expulsadas del mercado. Es decir, que por no arriesgar un poco, lo han perdido TODO. Ha sido el caso de varios fabricantes de relojes que no quisieron pasarse al cuarzo, de fabricantes de reproductores de música que no se adaptaron a tiempo al mp3 y de muchas otras empresas que no supieron escuchar a sus clientes y sus empleados. Varias otras hicieron lo contrario y avanzan cada día con más fuerza (Google, Apple, etc).

Con ello, llego a la conclusión de que trabajando para otro(s), la impresión de la mayoría de las personas es de seguridad, ya que los riesgos los soporta el empleador en cuanto a su negocio, cuando en realidad, insisto, es que aparte de otros factores no estrictamente económicos, pueden suceder acontecimientos que desvirtúen esa aparente seguridad y la sustituyan por incertidumbre. Lo que se gana a cambio de esa menor exposición al riesgo de la autonomía es la nómina que se percibe cada mes.

Sin embargo, cuando alguien decide trabajar para sí mismo o para una empresa propia, en su caso, arriesga más en cuanto a que asume los resultados de su propia gestión y negocio, con un relativamente alto coste de oportunidad y la posibilidad de no ganar nada o incluso perder lo que ya tiene, pero los beneficios potenciales no tienen límite. Realizando un cálculo matemático de la idoneidad de una decisión basada en términos de beneficio probable/riesgo, tenemos que,

Trabajo por cuenta ajena= beneficio probable (nómina) / riesgo (algo superior a 0, ya que todas las situaciones tienen riesgo).

Trabajo por cuenta propia= beneficio probable (infinito) / riesgo (algo inferior a 100, para exagerar).

Y dividiendo infinito entre cualquier número da infinito, con lo que ya sabéis cuál es la opción óptima para los ambiciosos, jeje. Quien tiene suficiente con su nómina no necesita asumir más riesgo del que ya soporta, pese a que sigue dependiendo de que los resultados de su empresa se mantengan en unos límites asumibles.